임대인이 파산한 경우 파산관재인이 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부와 매각에 의한 환가시까지 임료의 지급여부, 임차보증금의 처리방법 등이 문제된다.
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제340조(임대차계약)
④임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제335조의 규정을 적용하지 아니한다.
1. 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 대항요건을 갖춘 때
2. 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 대항요건을 갖춘 때
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우선 제340조 제4항은 회생절차와 마찬가지로 임대인인 채무자가 파산선고를 받은 경우 <임차인이 주택임대차보호법 제3조 1항의 대항요건을 갖춘 때 또는 상가건물임대차보호법 제3조의 대항요건>을 갖춘 때에는 제335조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택)를 적용하지 아니한다고 규정하고 있어, 파산관재인은 대항력을 갖춘 임대차계약을 해지할 수 없다. 선순위 저당권이 설정되어 있어 임차인이 선순위 저당권자에게 대항력을 주장할 수 없는 경우에도 마찬가지이다.
반면에 위와 같은 대항력을 갖춘 것이 아니라면, 파산관재인은 제335조에 따라 미이행 쌍무계약에 해당하는 임대차계약을 해지할 수 있다. 이 경우 해지의 효력은 즉시 발생한다(민법 제637조의 반대해석).
그리고 임차인이 대항력을 갖추었는지와 무관하게 민법상의 해제권은 파산절차에도 적용되므로, 파산관재인은 임차인의 채무불이행을 이유로 민법 규정에 따라 계약을 해제할 수는 있다.
참고로 민법 제637조는 <임차인이 파산선고>를 받은 경우 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고에 관한 제635조에 의해 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해배상을 청구하지 못한다고 정하고 있다.
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<채무자회생법>
제421조(차임ㆍ보증금 및 지료의 상계)
①파산채권자가 임차인인 때에는 파산선고시의 당기(當期) 및 차기(次期)의 차임에 관하여 상계를 할 수 있다. 보증금이 있는 경우 그 후의 차임에 관하여도 또한 같다.
②제1항의 규정은 지료(地料)에 관하여 준용한다.
제422조(상계의 금지) 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 상계를 할 수 없다.
1. 파산채권자가 파산선고 후에 파산재단에 대하여 채무를 부담한 때
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임대차계약이 해지되지 않고 계속되는 경우 임차인은 파산관재인에게 차임지급의무를 부담하며 이를 이행하지 않는 경우 위에서 언급하였듯 임대차계약은 해지될 수 있다.
이와 같이 임차인은 임대차계약이 존속하는 기간 동안 차임을 지급하여야 하는데, 통상 임차인은 법 제421조 제1항에 따라 채무자에게 차임을 지급하지 않고 임차보증금에서 차임 상당액을 상계(공제)한다.
원래 임차보증금반환채권은 임대차계약이 종료되는 경우 목적물을 반환하고 현실로 반환을 청구할 수 있는 '정지조건부 파산채권'이므로 임차인은 목적물을 인도하기 전까지 임차보증금반환채권을 자동채권으로 하는 상계를 할 수 없는 것이 원칙이나, 법 제421조는 보증금이 있는 경우 임차인이 시기의 제한 없이 당기와 차기 이후의 차임채무에 관하여 상계할 수 있도록 규정하였다.
파산절차의 경우 파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권, 질권, 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 전세권을 가진 자는 별제권자이며(제411조), 별제권자는 회생담보권자와는 달리 파산절차에 의하지 아니하고 권리를 행사할 수 있다(제412조).
그런데 <우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금반환채권>이 별제권에 해당하는지에 대하여 ㉠(구) 파산법 시행 당시에는 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금반환채권을 '별제권'이 아닌 일반의 '우선권 있는 파산채권'으로 보았었다.
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<채무자회생법>
제4절 별제권
제412조(별제권의 행사) 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사한다.
제415조(주택임차인 등)
①「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
②「주택임대차보호법」 제8조(보증금중 일정액의 보호, 주) 소액보증금보호)의 규정에 의한 임차인은 같은 조의 규정에 의한 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 한다.
③제1항 및 제2항의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인과 같은 법 제14조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인에 관하여 준용한다.
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㉡그러나 현행 채무자회생법에서는 <우선변제권이 있는 임차인의 보증금반환채권>이 별제권에 해당한다는 견해가 다수이며 실무의 태도이다.
법 제415조의 규정만을 보면 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다) 또는 상가건물(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리만을 가지는 것으로 규정되어 별제권이 아니라고 볼 수도 있다. 그러나 법 제415조의 규정이 '제4절 별제권'에 규정되어 있고 또한 주택임차인 또는 상가건물임차인을 더욱 두텁게 보호할 필요가 있다는 점에서 별제권으로 보는 것이 타당할 것이다.
다만 실무에서는 ㉠<임차인의 퇴거가 필요한 경우> 파산관재인이 보증금 상당액의 퇴거 비용을 지급하는 내용의 화해계약을 체결한 후 퇴거 비용을 재단채권(법 제473조 제4호)으로서 지급하거나, ㉡<임차인의 퇴거가 급하지 않은 경우> 임차인이 거주하는 상태 그대로 부동산을 매각하여 매수인이 임대인의 지위를 승계하도록 한 후 <임차인에게 실제로 반환하여야 하는 보증금반환채권>을 매수인이 부담하도록 처리하는 경우가 많다.
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