지역주택조합과 파산②

 

지역주택조합과 파산①

 

지역주택조합이 파산한 경우, 사업추진을 위하여 ①금융기관과 대주단으로부터 받은 대출과 ②조합원으로부터 받은 각종 분담금이 지역주택조합의 파산절차에서 어떻게 처리되는지 살펴본다.

 

 

 

①지역주택조합이 금융기관이나 대주단으로부터 필요한 사업자금을 조달하는 방식은 크게 3가지가 있는데, 3가지 방식에 따라 발생한 채권은 지역주택조합의 파산절차에서 각각 다음과 같이 처리된다.

 

 

㉠먼저 '전통적인 담보대출 방식'은 조합이 채무자로서 토지·건물에 근저당권을 설정하거나, 채권에 질권 또는 양도담보를 설정하여 자금을 차입하는 방식이다. 이 방식은 담보목적물이 비교적 명확하고, 금융기관도 그 담보가치에 기초하여 대출을 실행한다는 특징이 있다.

 

따라서 조합이 파산하면 이러한 담보권자는 원칙적으로 별제권자로서 파산절차 밖에서 담보목적물로부터 우선 변제를 받을 수 있고, 담보권 실행 후에도 변제를 받지 못한 부족액만 일반 파산채권으로 처리된다.

 

파산절차상 별제권

 

결국 조합 명의의 재산이 남아 있더라도 담보권이 과중하게 설정되어 있으면 일반 채권자나 조합원에게 돌아갈 재산은 거의 남지 않을 수 있다.

 

 

 

㉡다음으로 '브릿지론 방식'은 사업 초기 단계에서 토지계약금, 토지매입비, 사업추진비 등 초기 사업비를 마련하기 위한 고금리 단기차입 방식이다. 지역주택조합은 아직 사업부지 소유권을 충분히 확보하지 못한 상태에서 사업을 추진하는 경우가 많으므로, 브릿지론은 초기 자금 공백을 메우는 수단으로 활용된다.

 

이 단계에서는 사업부지 자체를 담보로 제공하기 어려워 시공사나 제3자의 연대보증·채무인수 같은 인적 담보나 계약금 반환채권에 대한 양도담보에 의존하는 경우가 많다. 실무상으로는 조합이 직접 차입하기도 하지만, 조합원 개인 명의의 대출을 통해 분담금을 납부하게 하는 경우도 적지 않다.

 

조합의 파산절차에서 브릿지론은 물적 담보가 있으면 그 범위에서 별제권 문제가 생기지만, 인적 담보만 있는 경우에는 일반 파산채권으로 처리되고, 조합원 개인 명의 대출이 개입된 경우에는 금융기관이 조합원 개인에게 직접 상환을 청구할 수 있어 보증채무, 이자부담약정, 분담금 반환범위 등이 함께 문제된다.

 

 

 

㉢마지막으로 'PF대출 방식'은 사업계획승인 이후 공사비와 본사업 비용을 충당하기 위하여 장래의 사업수익을 기초로 실행되는 본격적인 사업금융방식이다.

 

이 방식은 브릿지론보다 안정성이 높지만 실행 요건도 더 엄격하다. PF대출에서는 사업부지나 장래 건축물에 대한 물적 담보와 시공사의 연대보증·채무인수·자금보충약정 같은 인적 담보가 함께 제공되는 것이 보통이다.

 

 

'부동산 PF 대출'과 법인회생①

'부동산 PF 대출'과 법인회생②

 

특히 실무에서는 담보신탁 구조가 널리 활용되므로, 조합이 파산하더라도 신탁재산은 원칙적으로 파산재단에 편입되지 않고, 대주는 신탁계약상 우선수익권에 따라 우선 변제를 받게 된다. 다만 환가대금이 피담보채권액에 미치지 못하면 그 부족액만 일반 파산채권으로 처리된다.

 

결국 PF대출은 조합의 파산에서 신탁재산의 독립성과 우선수익권 행사라는 신탁법리에 따른다는 점에서 전통적인 담보대출과 구별된다.

 

 

 

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②다음으로 지역주택조합이 조합원으로부터 납부받은 각종 분담금이 파산에서 어떻게 처리되는지를 살펴본다. 지역주택조합은 원칙적으로 조합원으로부터 가입금, 분담금 등 각종 납입금을 받아 사업을 추진하는데, 조합이 파산하면 조합원이 납부한 돈을 돌려받을 수 있는지가 중요한 쟁점이 된다. 그런데 이는 경우를 나누어 살펴보아야 한다.

 

㉠조합원이 아직 단순히 조합원 지위만 유지하고 있다면, 그 권리는 조합 내부관계에서의 지위나 장래 잔여재산 분배에 대한 기대에 머무를 뿐, 바로 금전채권으로 인정되기 어렵다.

 

반면 ㉡조합원이 탈퇴하거나 자격을 상실하였거나, 계약이 해제·무효·취소되었거나, 환불보장 약정 등으로 독립된 반환청구권이 이미 발생하였다면, 그 반환채권은 조합에 대한 파산채권으로 취급될 수 있다.

 

파산채권

 

 

 

결국 파산에서는 먼저 조합원이 단순한 구성원인지, 아니면 이미 반환청구권을 가진 채권자인지를 구별하여야 한다. 다만 반환청구권이 인정되는지 여부와 그 범위는 법률과 규약에 따라 판단하여야 한다. 예산 외에 조합원에게 부담이 되는 계약이나 반환 조건은 총회 의결을 거쳐야 하므로, 반환 범위·방법·시기에 관한 중요 사항도 총회결의가 필요하며(주택법 시행령 제20조 제3항, 시행규칙 제7조 제5항), 반환시기를 규약에서 별도로 정한 경우에는 그 이행기 판단이 문제될 수 있다.

 

 

그러나 조합원이 실제로 얼마를 회수할 수 있는지는 별개의 문제이다. 조합원이 납부한 돈은 사업 초기부터 토지계약금, 용역비, 업무대행비, 금융비용, 브릿지 이자, 각종 운영비 등으로 이미 지출되는 경우가 많다. 따라서 조합원이 뒤늦게 반환청구권을 취득하더라도, 파산재단 안에 배당 가능한 현금성 자산이 거의 남아 있지 않을 수 있다.

 

여기에 PF대출, 담보신탁, 근저당권 등 선순위 담보권이 설정되어 있으면 실제 배당 가능성은 더욱 낮아진다. 결국 조합원의 분담금 반환채권은 법적으로는 파산채권으로 성립할 수 있으나, 실질적으로는 재단의 잔존 여부와 담보 구조에 따라 회수 가능성이 크게 제한된다.

 

 

또한 조합이 조합원에 대하여 별도의 채권을 가지고 있는 경우에는, 조합원의 분담금 반환채권과의 상계도 문제된다. 특히 파산선고 전에 총회결의 등으로 '적법하게 확정된 추가분담금 채권'은 파산재단의 적극재산에 편입되므로, 파산관재인은 이를 행사하여 조합원에게 납부를 청구할 수 있다.

 

이 경우 '조합원의 분담금 반환채권'과 '조합의 추가분담금 채권'은 서로 독립하여 존재하므로, 반환채무가 있다는 사정만으로 추가분담금 청구가 당연히 배제되지는 않는다.

 

다만 조합원은 상계 요건을 갖춘 경우 상계를 주장하여 실질적인 이중 부담을 피할 수 있다(채무자회생법 제416조). 반면 파산선고 후에는 새로운 총회결의 등을 통하여 추가분담금 채권을 새로 발생시키는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다.

 

파산절차상 상계권

 

 

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결국 지역주택조합의 파산 문제를 정확히 이해하기 위해서는 몇 가지를 반드시 구별해야 한다.

 

첫째, 자신이 아직 조합원 지위에 있는지, 아니면 조합에 대한 금전채권을 가진 채권자인지를 살펴야 한다. 둘째, 자신이 낸 돈이 단순한 분담금인지, 개인 명의 대출이나 보증과 결합된 자금인지 확인해야 한다. 셋째, 조합의 자산이 실제로 남아 있는지, 그 자산에 PF나 담보신탁, 근저당 등의 담보가 설정되어 있는지 점검해야 한다. 넷째, 반환청구권이나 추가분담 의무가 이미 확정되었는지 여부를 규약, 총회결의, 개별 약정, 소송자료를 통해 따져 보아야 한다.

 

 

 

 

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