임대인이 법인회생이나 일반회생절차를 진행하는 경우 임대차계약의 효력, 임료지급, 보증금반환청구권 등을 어떻게 처리하는지 문제된다.
①우선 <대항요건을 갖춘 임대차>의 경우 관리인은 당해 임대차계약이 미이행 쌍무계약이라는 이유로 임대차계약을 해지할 수 없다(법 제124조 제4항). 임차인이 대항요건을 갖추었는지 여부는 임대인에 대해 회생절차가 개시시점을 기준으로 판단한다.
다만 대항력을 구비한 임차인에 대해 제119조는 적용되지 않는다고 하더라도, 임차인의 채무불이행이 있는 경우 관리인은 민법의 일반규정에 따라 임대차계약을 해지할 수는 있다.
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<채무자회생법>
제124조(임대차계약 등)
④임대인인 채무자에 관하여 회생절차가 개시된 경우 임차인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제119조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택)의 규정을 적용하지 아니한다.
1. 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 대항요건을 갖춘 때
2. 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 대항요건을 갖춘 때
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②㉠임차인이 임대인에 대한 회생절차개시 이후에 대항력을 갖춘 경우, ㉡법 제124조 제4항이 적용되지 않는 임대차계약의 경우, 즉 <임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우>에는 제119조에 따라 임대인인 채무자의 관리인은 당해 임대차계약의 이행을 선택하거나 계약의 해지를 할 수 있다.
다만 이 경우에도 민법상의 해제권은 적용될 수 있으므로, 관리인이 제119조에 따라 계약의 이행을 선택하였더라도 임차인의 채무불이행이 있으면 관리인은 민법 규정에 따라 계약을 해지할 수 있다.
법 제124조 제4항에 따라 관리인의 해지권행사가 제한되는 경우나 법 제119조에 따라 관리인이 계약의 이행을 선택한 경우, 임대차계약은 존속한다. 이 경우 임차인은 관리인에 대해 차임지급의무를 부담하며 이를 이행하지 않는 경우 위에서 언급하였듯 임대차계약은 해지될 수 있다.
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<채무자회생법>
제144조(상계권)
①회생채권자 또는 회생담보권자가 회생절차개시 당시 채무자에 대하여 채무를 부담하는 경우 채권과 채무의 쌍방이 신고기간만료 전에 상계할 수 있게 된 때에는 회생채권자 또는 회생담보권자는 그 기간 안에 한하여 회생절차에 의하지 아니하고 상계할 수 있다. 채무가 기한부인 때에도 같다.
②회생채권자 또는 회생담보권자의 회생절차개시 후의 차임채무에 관하여는 당기(當期)와 차기(次期)의 것에 한하여 제1항의 규정에 의하여 상계할 수 있다. 다만, 보증금이 있는 때에는 그 후의 차임채무에 관하여도 상계할 수 있다.
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이와 같이 임차인은 임대차계약이 존속하는 기간 동안 차임을 지급하여야 하는데, 통상 임차인은 법 제144조 제2항에 따라 채무자에게 차임을 지급하지 않고 임차보증금에서 차임 상당액을 상계한다. 원래 임차보증금반환청구권은 회생채권이므로 임차인이 회생절차 개시후에 발생하는 차임채무로 이와 상계할 수 없는 것이 원칙이지만(법 제145조 제1호), 법 제144조 제2항에 의하여 임차보증금이 있는 경우 임차인이 회생절차개시 후의 차임채무로 상계할 수 있도록 규정하였다.
일반적인 임대차관계에서는 임대인의 의사에 따라 연체차임채권을 보증금반환채권에서 공제할 수 있을 뿐, 임차인이 보증금의 지급을 이유로 차임의 지급을 거절하거나 차임채무의 불이행에 따른 책임을 면할 수 없지만, 법인회생에서는 이에 대한 예외를 인정한 것이다.
①나아가 임대차 종료 후의 <임차보증금반환청구권>을 어떻게 처리할 것인지도 문제된다. 회생절차개시 당시 채무자의 재산상에 존재하는 우선특권으로 담보된 범위의 것은 회생담보권으로 취급되므로(제141조 1항), '주택임차인의 보증금에 대한 우선변제권'(주택임대차보호법 제3조의2 2항, 제3조의3 5항, 제8조)과 '상가건물 임차인의 보증금에 대한 우선변제권'(상가건물임대차보호법 제5조 2항, 제6조 5항, 제14조) 등 '우선변제권이 있는 임차인(대항력 외에 확정일자도 갖춘 임차인)'은 '회생담보권자'로서 임차보증금반환채권을 행사할 수 있다. 반면에 우선변제권을 갖추지 못한 임차인의 임차보증금반환채권은 회생채권으로 취급된다.
②다만 우선변제권이 없는 임차인도 '임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차목적물반환의무가 동시이행관계'임을 이유로 실제 변제가 이루어지는 시점까지 임차목적물의 반환을 거절할 수는 있다(학설 다툼있음). 만일 채무자인 임대인이 임차목적물의 매각대금을 변제재원으로 활용하고자 하는데 임차인이 임차목적물을 반환하지 않아 매각이 어려운 상태라면, 채무자인 임대인은 임대차보증금의 전액을 반환하는 내용으로 회생계획을 작성하게 될 것이다.
결국 우선변제권을 갖추지 못한 임차인의 임차보증금반환채권은 회생채권에 불과하지만, 이와 같이 임차인에 대한 임차목적물반환의무와 동시이행의 관계임을 주장하여 사실상 공익채권을 행사하는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다.
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