부동산경매와 회생

 

'부동산에 대한 집행절차(강제경매, 임의경매)'가 시작된 이후에 법인회생이나 일반회생을 고려하는 경우가 많다. 부동산은 영업에 있어 중요한 재산으로 공장이나 사무실로 사용되는 경우가 많기 때문에 이를 지키기 위한 방법을 찾다가 회생절차를 생각하게 되는 것이다.

 

 

 

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법인회생이나 일반회생의 경우 ①<포괄적금지명령>이 있으면 법 제45조 제1항, 제3항에 따라 회생채권·회생담보권에 기한 강제집행, 담보권실행을 위한 경매절차가 중지되며, 나아가 ②<회생개시결정>이 있으면 법 제58조 제1항, 제2항에 따라 회생채권ㆍ회생담보권에 기하여 이미 진행되던 강제집행 등 절차가 역시 중지된다.​

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부동산 경매절차는 위 그림과 같은 순서에 따라 이루어지며 배당절차를 마무리하면서 종료되는데, <민사집행법상의 강제집행 정지>는 원칙적으로 매각 결정이후 '매수인이 매각대금을 내기 이전'까지만 가능하다(민사집행규칙 제50조 제1항). 매수인이 매각대금을 완납하면 민사집행법 제135조에 따라 별도의 이전등기 없이도 부동산의 소유권은 매수인에게 이전한다.​

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그러나 <채무자회생법상 '포괄적 금지명령'과 '회생개시결정'에 따른 강제집행의 중지>는 이러한 시기의 제한이 없으며, 매수인이 매각대금을 완납했더라도 배당절차가 종료되지 않았다면 가능하다.

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따라서 채무자 소유 부동산에 관하여 경매절차가 진행되어 부동산이 매각되고 '매각대금이 납부'되었으나 배당기일이 열리기 전에 채무자에 대하여 포괄적 금지명령 또는 회생개시결정이 있었다면, 그 집행절차는 중지되며, 이에 반하여 배당이 이루어졌다면 그 배당은 무효라고 판례는 보고 있다(2017다286577).​

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​ <대법원 2018. 11. 29., 선고, 2017다286577, 판결> ​ ①개개의 강제집행절차가 종료된 후에는 그 절차가 중지될 수 없는데, 부동산에 대한 금전집행은 매각대금이 채권자에게 교부 또는 배당된 때에 비로소 종료한다. 따라서 채무자 소유 부동산에 관하여 경매절차가 진행되어 <부동산이 매각되고 매각대금이 납부되었으나 배당기일이 열리기 전에 채무자에 대하여 회생절차가 개시>되었다면, 집행절차는 중지되고, 만약 이에 반하여 집행이 이루어졌다면 이는 무효이다. 이후 채무자에 대한 회생계획인가결정이 있은 때에 중지된 집행절차는 효력을 잃게 된다. ​ ②부동산 경매절차에서 채무자 소유 부동산이 매각되고 매수인이 매각대금을 다 납부하여 매각 부동산 위의 저당권이 소멸하였더라도 배당절차에 이르기 전에 채무자에 대해 회생절차개시결정이 있었다면, 저당권자는 회생절차 개시 당시 저당권으로 담보되는 채권 또는 청구권을 가진 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제141조에 따른 '회생담보권자'라고 봄이 타당하다. ​ ③회생계획인가결정이 있는 때에는 회생계획이나 채무자 회생법에 의해 인정된 권리를 제외하고는 채무자는 모든 회생채권과 회생담보권에 관해 그 책임을 면하고(채무자회생법 제251조), 회생채권자·회생담보권자의 권리는 회생계획에 따라 변경된다(채무자회생법 제252조 제1항). 여기서 말하는 면책이란 채무 자체는 존속하지만 채무자에 대하여 이행을 강제할 수 없다는 의미이고, 권리변경이란 채무와 구별되는 책임만이 변경되는 것이 아니라 회생계획의 내용대로 권리가 실체적으로 변경된다는 의미이다.​ ​

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위 판례(2017다286577)는 <부동산이 매각되고 매각대금이 납부되었으나 배당기일이 열리기 전에 채무자에 대하여 회생절차가 개시>된 경우, ㉠부동산의 경매절차는 중지되고, 만약 이에 반하여 집행(배당)이 이루어졌다면 이는 무효라는 점, ㉡부동산 매각에 따라 소멸한 저당권은 신고가 필요한 회생담보권이라는 점, ㉢회생담보권으로 신고되거나 목록제출되었다면 회생계획에 따라 변제를 받을 수 있지만 만약 신고나 목록기재가 없었다면 실권된다는 점을 설시하고 있다.​

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①그런데 <부동산이 매각되고 매각대금까지 납부되었으나 배당기일이 열리기 전에 채무자에 대하여 보전처분결정이나 회생개시결정이 있는 경우> '회생신청을 한 채무자'는 '경매절차가 진행되던 부동산'의 소유권을 여전히 보유할 수 있는지 문제된다.

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그러나 매수인이 매각대금을 완납하면 민사집행법 제135조에 따라 별도의 이전등기 없이도 부동산의 소유권은 매수인에게 이전한다. 이후에 보전처분결정이나 회생개시결정이 있었다고 하여도 진행 중이던 강제집행절차를 중지시킬 뿐, 이미 매수인이 취득한 소유권에는 영향이 없는 것이 원칙이다.​

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②나아가 부동산이 매각되고 매각대금이 납부된 이후 채무자에 대하여 보전처분결정이나 회생개시결정이 있었고 <회생계획인가까지 있었던 경우>라면 '회생신청을 한 채무자'는 '경매절차가 진행되던 부동산'의 소유권을 회복할 수 있을지도 문제이다.

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회생계획인가결정이 있은 때에는 중지된 강제집행은 '소급하여' 효력을 잃기 때문에 상실한 소유권을 회복할 수 있는지 문제되는 것이다(제256조 제1항, 제244조 제1항). 법 조문의 문구는 절차가 '그 효력을 잃는다'라고만 쓰여 있지만 그 의미는 단지 절차의 진행을 허용하지 않는다는 뜻이 아니라, 소급하여 강제집행 전체가 효력을 잃는다는 의미로 보고 있는 것이 다수설과 판례이다.

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이에 대하여 위 판례(2017다286577)는 '피고(저당권자)가 법률상 원인 없이(배당절차가 무효) 배당금을 수령함으로 인해 부동산 소유자인 원고(회생채무자)는 자신이 수령해야 할 배당금 상당액의 손해를 입은 것이므로, 피고는 원고에게 수령한 배당금 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다'고 판시하여, '소급하여 부동산 경매절차가 효력을 잃더라도' 회생신청을 한 채무자는 '소유권을 상실'하므로 배당금 상당의 손해를 입었다고 보았다.

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따라서 이러한 판례의 태도에 따르면 '진행 중인 부동산 경매를 중지'시키고 '부동산 소유권을 지키기 위해서'는 '포괄적 금지명령'이나 '회생개시결정'을 <매수인이 매각대금을 완납하기 이전>에 받아야만 할 것이다.

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