기업이 토지, 건물 등의 부동산을 보유할 경우, 기업은 ㉠자산의 가치 변동분에 대한 손해를 그대로 부담하게 되고, ㉡보유세 등 각종 세금도 부담하며, ㉢자산에 대한 감가상각의 문제도 책임져야 한다.
그럼에도 토지, 건물 등의 부동산을 기업이 보유하는 것은 ㉠자산을 보유한 기업은 높은 신용도를 바탕으로 낮은 금리의 대출을 받을 수 있고, ㉡자산의 가치변동에 따라 영업외 수익을 얻을을 수 있으며, ㉢영업환경 변동이 있을 경우 이에 대한 대처가 용이하기 때문이다.
그러나 기업이 '영업이익의 감소' 등으로 긴급한 자금조달이 필요한 경우 보유한 자산을 매각하여 부족한 유동성을 확보할 필요가 있는데, 이때 유용하게 생각해 볼 수 있는 대안이 '매각 후 재임대'(Sale & Lease back)제도이다.
신용도가 상대적으로 낮아진 기업은 대출을 받을 경우 이전보다 더 높은 금리를 지급해야 하기 때문에 새롭게 대출을 받기 보다는 부동산을 매각한 후 임차하여 종전의 사업장을 그대로 사용하면서, 매각대금을 '부채상환' 등 목적에 맞게 사용할 수 있는 '매각 후 재임대'가 좋은 대안이 될 수 있는 것이다.
그러나 '매각 후 재임대'(Sale & Lease back)는 위와 같은 필요성에도 불구하고 현실적으로 활용되기에는 어려움이 있다. 바로 자산을 적정한 가격에 매수하고 이와 함께 적정한 임대료로 그 자산을 매도인인 기업에게 임대하여 줄 '매수인'을 찾기가 어렵기 때문이다.
이로 인하여 영업의 가장 중요한 공장 등 부동산과 기계장치와 같은 생산설비를 담보로 자금을 차용하고 있는 대부분의 중소기업은 채무불이행이 발생할 경우 담보권자들의 강제집행으로 생산설비를 잃게 되고 결국 파산에 이르게 되는 악순환이 발생했다.
이러한 이유로 한국자산관리공사(캠코, KAMCO)가 경영난에 빠진 대기업 및 중소ㆍ중견기업들을 대상으로 '매각 후 재임대'(Sale & Lease back)를 포함한 여러가지 '기업구조혁신 프로그램'을 운영하고 있다.
캠코 기업구조혁신지원센터
oncorp.kamco.or.kr:9449
<캠코의 '매각 후 재임대' 프로그램>은 ㉠우선 캠코가 공정가격으로 경영난에 빠진 기업의 자산을 매입하고, ㉡기업은 임대차계약을 통해 매각자산을 계속 사용하고 ㉢우선매수권을 보유하면서, ㉣매각대금을 부채상환 등에 사용하는 방식이다. 그리고 이러한 효과를 극대화하기 위하여 협업기관이 캠코와 더불어 운영자금, 채무재조정 등을 매칭 지원할 수도 있다.
구체적으로 캠코의 '매각 후 재임대' 프로그램은 ①자산인수 신청, ②타당성 검토, ③인수가격 결정, ④계약 및 임대의 4가지 단계로 운영된다.
①<자산인수 신청>은 ㉠기업 보유자산 매각대금으로 금융회사 차입금을 상환하여 재무구조를 개선하고자 하는 기업, ㉡협업 금융회사가 기업의 정상화 가능성이 높다고 판단하여 추천하는 기업이 온라인으로 캠코에 자산 인수를 신청하는 것으로, 아래 링크 페이지의 하단에서 신청할 수 있다.
다만, 위의 요건에 나오듯이 '경영정상화 가능성이 높다'고 판단되는 기업이 '금융회사의 차입금'을 상환하기 위한 경우에 켐코에 신청을 할 수 있는 것이며, '경영정상화 가능성이 낮은 기업'이나 금융회사가 아닌 '상거래채무 등'을 상환하려는 기업은 신청할 수 없다.
②다음 절차로 <타당성 검토>가 실시된다. 우선 서면검토를 실시하는데 표준심사지표를 활용한 계량평가 후 배점의 60% 이상 득점 시 현장실사 단계로 진행된다. 현장실사는 기업 현장 검토 및 관계자 인터뷰 등을 통해 기업의 정상화 가능성과 자산가치를 종합적으로 비계량 평가한다.
이후 인수타당성 평가를 거쳐 기업의 경영정상화 가능성, 지원필요성, ESG항목 및 부동산의 입지, 가격수용성 등을 심사표에 따라 평가하여 외부평가를 실시할 기업을 선정한다.
③다음 단계로 <인수가격의 결정>은 감정평가법인과 회계법인의 평가결과를 기반으로 외부전문가로 구성된 ‘자산인수심의위원회’에서 인수 및 가격을 결정한다. 여기에서는 감정평가액과 회계법인의 가치평가액을 토대로 자산가치를 산정하고 회생가능성이 없는 좀비기업에게 지원되지 않도록 회계법인이 산업분석, 회사의 현황, 사업계획 등을 바탕으로 매각 후 손익, 현금흐름 등 추정 등을 검토하여 정상화 가능성을 평가한다. 자산인수심의위원회에서는 회계,부동산, 산업분석 분야의 외부전문가 5인으로 구성하여 경영정상화 및 자산가치평가 결과를 토대로 인수기준가격의 2.5% 범위 내에서 가감하여 최종 인수가격을 결정하게 된다.
④마지막 단계로 인수가격이 결정되면 기업과 <매매 및 임대차계약>을 체결하는데, 5년을 원칙으로 최장 5년까지 연장이 가능하도록 계약을 체결하게 된다.
또한 위 절차에 따라 자산을 매도하고 임차하여 사용하는 기업은 '매각 3년 후부터 임대기간 종료 3개월 전'까지 우선매수권의 행사를 통하여 그 자산을 우선적으로 재매수하는 것이 가능하다(우선매수권 부여).
이와 같이 켐코의 '매각 후 재임대' 프로그램은 자금부족에 시달리는 기업이 유동성을 확보하고 채무변제 등을 할 수 있는 좋은 대안이 될 수 있으므로, 법인회생을 신청한 기업 중 '매각 후 재임대' 프로그램의 신청요건을 만족하는 기업이라면 이를 적극 활용하는 것이 바람직하다.
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