'프로젝트 파이낸스 대출(이하 PF 대출)'이란 기존의 대출 관행 및 통상적인 재원조달 방법으로는 자금조달이 곤란한 '프로젝트(project)'에 소요되는 자금을, 주로 '해당 프로젝트 자체의 경제성'에 기초하여 자금을 조달한 후 해당 프로젝트의 현금수입을 주요 상환재원으로 삼는 금융기법을 의미한다.
국내에서는 이러한 PF 대출이 부동산개발을 위한 금융조달 방식으로 많이 이용되는데 이를 '부동산PF 대출'이라고 한다. 국내의 부동산개발사업은 대부분 금융기관으로부터 조달된 '부동산PF 대출' 자금으로 추진된다.
'부동산PF 대출'을 실행하기 위한 직접적인 주요 당사자는 사업 주체자인 ①시행사(차주)와 ②금융기관(대주), ③시공사(건설회사), ④신탁회사를 들 수 있다. 나아가 프로젝트 진행의 단계에 따라 시행사, 금융기관, 시공사, 신탁회사, 정부, 수분양자, 보험회사 등 많은 이해관계자들이 상호 계약관계를 맺는다.
'부동산PF 대출'은 각 당사자의 계약내용에 따라 다양한 형태로 추진되는데, <가장 기본적인 구조>를 전제로 각 당사자의 역할을 살펴보면 아래와 같다.
①시행사(차주)는 사업부지를 확보하고 사업의 인허가를 받는 등 실제적으로 프로젝트를 추진하는 사업주체로서 특정 기업이 될 수도 있고 다수의 당사자들이 공동으로 형성한 컨소시엄이 될 수도 있다. 다수의 당사자들이 공동으로 형성한 컨소시엄을 형성하는 경우 특수목적회사인 SPC(special purpose company)를 많이 활용하고 있다.
③금융기관(대주)은 통상 프로젝트의 투자가치를 판단하여 이에 소요되는 자금을 지원(대출)하고 대출채권의 원리금 회수시까지 프로젝트의 위험과 책임을 부담하는 역할을 한다.
다만 부동산개발의 경우 이를 추진하는 시행사(차주)가 소규모이고 신용이나 담보가 작은 경우가 많아 금융기관은 시행사(차주) 및 사업과 관련한 불확실성 등을 회피하기 위하여 다른 대출에 비하여 '비교적 높은 금리'와 '시공사의 책임준공확약 등'을 요구하고 나아가 '신탁제도를 활용'하는 경우가 많다.
④시공사는 원칙적으로 프로젝트 건축물을 준공 하는 단순 도급업무를 담당하지만, 국내 '부동산PF 대출'의 경우 자금력이 약한 시행사(차주)의 신용도를 보강하기 위해 금융기관(대주)에 시공사가 보증이나 책임준공확약 등을 해주는 경우가 많다.
국내에서 독특하게 발달되어 온 '부동산PF 대출'은 일차적으로 해당 프로젝트의 현금수입을 주요 상환재원으로 삼으나, 금융기관이 채권 회수를 위하여 해당 프로젝트 자체가 가지고 있는 사업부지 미확보 리스크, 인허가 리스크, 준공, 분양 리스크 등의 위험을 최종적으로 해당 프로젝트의 당사자 중 하나인 시공사(건설회사)의 신용보강(지급보증, 채무인수, 책임준공, 책임분양 확약 등)을 통해 헤지(hedge)하려는 경우가 많이 있기 때문이다.
⑤나아가 금융기관(대주)은 부동산개발을 하는 시행사(차주)의 신용이나 담보를 보충하기 위하여 시행사가 소유한 사업부지에 대하여 '부동산신탁'을 설정하도록 한 후 '우선수익권'을 취득하여 시행사의 부도 등으로부터 절연되고자 한다.
이 경우 신탁회사는 '부동산PF 대출과 관련한 담보 관리와 사업의 안정적인 수행'을 위해 담보신탁계약에 의한 수탁업무 및 수익권증서 발급업무를 담당하게 된다. 그 구체적인 내용은 신탁회사가 시행사(차주)와 체결하는 신탁계약의 내용에 따라 따라 달라지는데, 시행사의 지위 자체를 수탁받을 수도 있다(관리형 신탁계약).
이러한 '부동산PF 대출'은 '기존의 신용대출이나 담보대출'과 차이가 있는데, 가장 큰 차이는 금융기관이 '기존의 기업금융 대출' 진행시에는 프로젝트 주체인 기업의 신용도와 담보를 기초로 하여 대출을 실시하였으나, '부동산PF 대출'의 경우 '프로젝트의 수익성과 현금 흐름' 예측을 통한 향후 부채 상환 능력에 기초하여 대출을 실시한다는 것이다.
이처럼 기존의 '기업금융 대출'에서는 그 기업의 회계자료에 기초한 채무구조나 신용 상태가 가장 중요한 요소였기 때문에 기업 전체의 자산가치 또는 수입력에 의존하고 채권보전을 위하여 기업 전체 자산에 대한 담보권을 취득하는 것이 일반적이었으므로 재무구조가 취약하거나 실적이 없는 신설 법인의 경우 금융기관으로부터의 자금조달이 어려웠다.
그러나 '부동산PF 대출'이 발달함에 따라 사업추진 기업의 재무구조가 취약하더라도 기존 사업이나 자산 부채에 영향을 주지 않으면서 '프로젝트에서 발생하는 미래의 현금 흐름'에 의해 대출을 받을 수 있게되어, 사업주는 직접 또는 특정 프로젝트를 목적으로 SPC(프로젝트 회사)를 설립한 후 그 프로젝트의 현금 흐름을 담보로 해당 프로젝트에 필요한 소요 자금을 조달할 수 있게 되었다.
그러나 '부동산PF 대출' 구조에서 알 수 있듯이 '프로젝트에서 발생하는 미래의 현금 흐름'이라는 것은 여러 사회·경제변수들에 의해 지속적으로 영향을 받는 것으로 매우 불확실하고 변동성이 크기 때문에 자칫 분석이 잘못될 경우 '부동산PF 대출'은 부실이 발생할 우려가 매우 높다.
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